关于房贷 | 等额本息、等额本金、只还利息与公式

等额本息、等额本金与只还利息

等额本息每月还款额相同。前期大部分是利息，随着本金减少，本金部分逐渐增加。等额本金每月偿还相同的本金，因此月供起初较高并逐月下降，利息总额更低。只还利息时每月只付利息，本金不减少，全部贷款在期末一次性归还，因此在整个期限内成本最高。

等额本息公式

固定月供为 M = P·r / (1 − (1 + r)^−n)，其中 P 为贷款金额，r 为月利率（年利率除以 12），n 为月数。例如：贷款 200,000，年利率 4%，期限 30 年，则 r = 0.04 / 12 ≈ 0.00333，n = 360，月供 M ≈ 954.83。360 个月共还约 343,739，其中利息约 143,739。利率为 0% 时，公式简化为 P / n。

期限的影响

期限越长，月供越低，但利息总额越高，因为借款时间更长。同样以 200,000、年利率 4% 为例：30 年期月供约 954.83，利息约 143,739；20 年期月供升至约 1,211.96，利息降至约 90,871。缩短十年，每月多付约 257，却能节省近 53,000 利息。

利率的影响

在长期限下，利率的小变化影响很大。以 200,000、30 年为例：3% 时月供约 843.21，利息约 103,555；4% 时约 954.83 和 143,739；5% 时约 1,073.64 和 186,512。利率每高一个百分点，每月多付约 110 至 120，利息多出 40,000 以上，因此锁定利率或尽早提前还款可能非常重要。