عن الرهن العقاري | الأقساط المتساوية والخطية والفوائد فقط والمعادلة

الأقساط المتساوية والسداد الخطي والفوائد فقط

في الأقساط المتساوية تدفع المبلغ نفسه كل شهر. في البداية يكون معظمه فائدة، ومع انخفاض الرصيد يكبر جزء الأصل. في السداد الخطي تسدد الأصل نفسه كل شهر، فيبدأ القسط مرتفعًا وينخفض باستمرار، ويكون إجمالي الفائدة أقل. في خيار الفوائد فقط تدفع الفائدة وحدها، ولا ينخفض الرصيد أبدًا، ويُسدد القرض كله دفعة واحدة في النهاية، وهو الخيار الأغلى على كامل المدة.

معادلة القسط المتساوي

القسط الشهري الثابت هو M = P·r / (1 − (1 + r)^−n)، حيث P مبلغ القرض وr سعر الفائدة الشهري (السنوي مقسومًا على 12) وn عدد الأشهر. مثال: 200,000 بفائدة 4% لمدة 30 عامًا تعطي r = 0.04 / 12 ≈ 0.00333 وn = 360، أي M ≈ 954.83 شهريًا. خلال 360 شهرًا تدفع نحو 343,739، منها نحو 143,739 فائدة. وإذا كانت الفائدة 0% تصبح المعادلة P / n.

تأثير المدة

المدة الأطول تخفض القسط الشهري لكنها ترفع إجمالي الفائدة، لأنك تبقى مدينًا مدة أطول. بالمبلغ نفسه 200,000 وبفائدة 4%: على 30 عامًا يكون القسط نحو 954.83 والفائدة نحو 143,739، وعلى 20 عامًا يرتفع القسط إلى نحو 1,211.96 وتنخفض الفائدة إلى نحو 90,871. تقصير المدة عشر سنوات يكلف نحو 257 إضافية شهريًا لكنه يوفر قرابة 53,000 من الفائدة.

تأثير سعر الفائدة

التغيرات الصغيرة في سعر الفائدة لها أثر كبير على مدة طويلة. لقرض 200,000 على 30 عامًا، تعطي 3% قسطًا نحو 843.21 وفائدة نحو 103,555، و4% نحو 954.83 و143,739، و5% نحو 1,073.64 و186,512. كل نقطة مئوية إضافية تزيد القسط بنحو 110 إلى 120 شهريًا والفائدة بأكثر من 40,000، ولهذا قد يكون تثبيت السعر أو السداد الإضافي المبكر مهمًا جدًا.

الأسئلة المتداولة

لماذا تكون الأقساط المتساوية الأولى فائدة في معظمها؟

تُحسب الفائدة على الرصيد المتبقي، والرصيد في أعلى مستوياته في البداية. ولأن القسط ثابت، يتبقى للأصل قدر أقل في الأشهر الأولى. ومع انخفاض الرصيد يتقلص جزء الفائدة ويكبر جزء الأصل.

متى يُستخدم القرض بفوائد فقط؟

غالبًا في قروض التمويل المرحلي القصيرة، أو العقارات المؤجرة، أو عندما يُسدد القرض من مدخرات أو استثمار أو بيع. القسط الشهري منخفض لكن الرصيد لا يتغير، لذا تحتاج إلى خطة موثوقة لسداد المبلغ كاملًا في النهاية.

لماذا قد تختلف أرقام جهة الإقراض؟

قد تحسب جهات الإقراض الفائدة يوميًا بدل شهريًا، أو تقرّب كل قسط، أو تضيف رسومًا أو تأمينًا، أو تغيّر السعر المتغير مع الوقت. كما تختلف القواعد الضريبية من بلد لآخر. استخدم الحاسبة لفهم الخيارات ومقارنتها، واعتمد على عرض جهة الإقراض للمبالغ الدقيقة.