Tentang KPR | Anuitas, linear, hanya bunga, dan rumusnya

Anuitas, linear, dan hanya bunga

Pada anuitas Anda membayar jumlah yang sama setiap bulan. Di awal sebagian besar berupa bunga, dan seiring turunnya sisa utang bagian pokok makin besar. Pada pelunasan linear Anda membayar pokok yang sama setiap bulan, sehingga angsuran mulai tinggi dan terus turun, dan total bunganya lebih kecil. Pada hanya bunga Anda hanya membayar bunga, sisa utang tidak turun, dan seluruh pinjaman dilunasi sekaligus di akhir, pilihan termahal sepanjang tenor.

Rumus anuitas

Angsuran bulanan tetap adalah M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), dengan P jumlah pinjaman, r bunga bulanan (bunga tahunan dibagi 12), dan n jumlah bulan. Contoh: 200.000 dengan bunga 4% selama 30 tahun memberi r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 dan n = 360, sehingga M ≈ 954,83 per bulan. Selama 360 bulan Anda membayar sekitar 343.739, dengan sekitar 143.739 berupa bunga. Jika bunganya 0%, rumusnya menjadi P / n.

Pengaruh tenor

Tenor yang lebih panjang menurunkan angsuran bulanan tetapi menaikkan total bunga, karena Anda berutang lebih lama. Dengan 200.000 yang sama pada bunga 4%: selama 30 tahun angsurannya sekitar 954,83 dan bunganya sekitar 143.739, sedangkan selama 20 tahun angsuran naik menjadi sekitar 1.211,96 dan bunga turun menjadi sekitar 90.871. Sepuluh tahun lebih singkat berarti sekitar 257 lebih mahal per bulan tetapi menghemat hampir 53.000 bunga.

Pengaruh suku bunga

Perubahan kecil pada suku bunga berdampak besar dalam tenor panjang. Untuk 200.000 selama 30 tahun, bunga 3% memberi angsuran sekitar 843,21 dan bunga sekitar 103.555, 4% sekitar 954,83 dan 143.739, dan 5% sekitar 1.073,64 dan 186.512. Setiap tambahan satu poin persen menambah sekitar 110 sampai 120 per bulan dan lebih dari 40.000 bunga, itulah sebabnya bunga tetap atau pelunasan tambahan sejak awal bisa sangat berarti.

Pertanyaan yang sering diajukan

Mengapa angsuran anuitas awal sebagian besar bunga?

Bunga dihitung dari sisa pokok, dan sisa pokok paling besar di awal. Karena angsurannya tetap, bagian untuk pokok di bulan-bulan awal lebih kecil. Seiring turunnya sisa pokok, bagian bunga mengecil dan bagian pokok membesar.

Kapan skema hanya bunga digunakan?

Terutama untuk pinjaman jembatan jangka pendek, properti sewaan, atau jika pinjaman akan dilunasi dari tabungan, investasi, atau penjualan. Angsurannya rendah, tetapi sisa utang tetap, jadi Anda perlu rencana yang andal untuk melunasi seluruhnya di akhir.

Mengapa angka dari bank bisa berbeda?

Bank bisa menghitung bunga per hari, bukan per bulan, membulatkan setiap angsuran, menambahkan biaya atau asuransi, atau mengubah bunga mengambang dari waktu ke waktu. Aturan pajak juga berbeda di tiap negara. Gunakan kalkulator ini untuk memahami dan membandingkan pilihan, dan berpeganglah pada penawaran bank untuk jumlah pastinya.