Über Hypotheken | Annuität, linear, tilgungsfrei und die Formel

Annuität, linear und tilgungsfrei

Bei der Annuität zahlen Sie jeden Monat denselben Betrag. Anfangs ist das meiste davon Zins, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Bei linearer Tilgung zahlen Sie jeden Monat dieselbe Tilgung, die Rate beginnt hoch und sinkt stetig, die Zinsen gesamt sind niedriger. Bei tilgungsfreier Finanzierung zahlen Sie nur Zinsen, die Schuld sinkt nie, und der ganze Kredit wird am Ende auf einmal zurückgezahlt, was über die volle Laufzeit am teuersten ist.

Die Annuitätenformel

Die feste Monatsrate ist M = P·r / (1 − (1 + r)^−n). Dabei ist P der Kreditbetrag, r der Monatszins (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Zahl der Monate. Beispiel: 200.000 zu 4 % über 30 Jahre ergibt r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 und n = 360, also M ≈ 954,83 im Monat. In 360 Monaten zahlen Sie rund 343.739, davon etwa 143.739 Zinsen. Bei 0 % Zins wird die Formel zu P / n.

Der Einfluss der Laufzeit

Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht aber die Zinsen gesamt, weil Sie das Geld länger schulden. Mit denselben 200.000 zu 4 %: Über 30 Jahre beträgt die Rate rund 954,83 und die Zinsen etwa 143.739, über 20 Jahre steigt die Rate auf rund 1.211,96 und die Zinsen sinken auf etwa 90.871. Zehn Jahre kürzer kosten rund 257 mehr im Monat, sparen aber fast 53.000 Zinsen.

Der Einfluss des Zinssatzes

Kleine Zinsänderungen wirken sich über eine lange Laufzeit stark aus. Für 200.000 über 30 Jahre ergeben 3 % eine Rate von rund 843,21 und etwa 103.555 Zinsen, 4 % rund 954,83 und 143.739, 5 % rund 1.073,64 und 186.512. Jeder Prozentpunkt mehr kostet etwa 110 bis 120 im Monat und über 40.000 Zinsen. Deshalb können Zinsbindung oder frühe Sondertilgung so viel ausmachen.

Häufig gestellte Fragen

Warum besteht eine frühe Annuitätenrate vor allem aus Zinsen?

Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, und die ist am Anfang am höchsten. Da die Rate gleich bleibt, bleibt in den ersten Monaten weniger für die Tilgung. Mit sinkender Restschuld schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst.

Wann wird tilgungsfrei finanziert?

Vor allem bei kurzen Zwischenfinanzierungen, vermieteten Immobilien oder wenn der Kredit aus Ersparnissen, einer Anlage oder einem Verkauf getilgt wird. Die Rate ist niedrig, aber die Schuld bleibt gleich, Sie brauchen also einen verlässlichen Plan für die Rückzahlung am Ende.

Warum können die Zahlen meiner Bank abweichen?

Banken rechnen Zinsen teils taggenau statt monatlich, runden jede Rate, schlagen Gebühren oder Versicherungen auf oder ändern einen variablen Zins im Lauf der Zeit. Auch Steuerregeln unterscheiden sich je nach Land. Nutzen Sie den Rechner zum Verstehen und Vergleichen und verlassen Sie sich für die genauen Beträge auf das Angebot Ihrer Bank.