住宅ローンについて | 元利均等、元金均等、利息のみと計算式

元利均等、元金均等、利息のみ

元利均等では毎月同じ額を返済します。最初はほとんどが利息で、残高が減るにつれて元金部分が増えます。元金均等では毎月同じ元金を返すため、返済額は最初が高く徐々に下がり、利息総額は少なくなります。利息のみでは利息だけを払い、残高は減らず、最後に全額を一括で返済するため、期間全体では最も高くつきます。

元利均等の計算式

毎月の返済額は M = P·r / (1 − (1 + r)^−n) で求めます。P は借入額、r は月利（年利を 12 で割った値）、n は返済回数（月数）です。例：200,000 を年 4%、30 年で借りると r = 0.04 / 12 ≈ 0.00333、n = 360 となり、M ≈ 954.83 です。360 か月で約 343,739 を支払い、そのうち約 143,739 が利息です。金利 0% のときは P / n になります。

期間の影響

期間を長くすると毎月の返済額は下がりますが、借りている期間が長くなるので利息総額は増えます。同じ 200,000、年 4% の場合、30 年では返済額約 954.83、利息約 143,739、20 年では返済額が約 1,211.96 に上がり、利息は約 90,871 に下がります。10 年短くすると毎月約 257 増えますが、利息は 53,000 近く減ります。

金利の影響

期間が長いと、金利のわずかな差が大きく響きます。200,000 を 30 年で借りる場合、3% なら返済額約 843.21、利息約 103,555、4% なら約 954.83 と 143,739、5% なら約 1,073.64 と 186,512 です。金利が 1 ポイント上がるごとに毎月約 110 から 120 増え、利息は 40,000 以上増えるため、金利の固定や早めの繰上返済が大きな意味を持ちます。