À propos des prêts immobiliers | Constant, linéaire, in fine et la formule

Constant, linéaire et in fine

En remboursement constant, vous payez le même montant chaque mois. Au début, c'est surtout des intérêts, puis la part de capital augmente à mesure que la dette baisse. En linéaire, vous remboursez le même capital chaque mois : la mensualité démarre haut puis baisse régulièrement, et le total des intérêts est plus faible. En in fine, vous ne payez que les intérêts, la dette ne baisse pas et tout le capital est remboursé d'un coup à la fin, ce qui en fait l'option la plus chère sur la durée.

La formule de la mensualité constante

La mensualité fixe vaut M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), où P est le capital emprunté, r le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mois. Exemple : 200 000 à 4 % sur 30 ans donne r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 et n = 360, soit M ≈ 954,83 par mois. Sur 360 mois, vous payez environ 343 739, dont environ 143 739 d'intérêts. À 0 %, la formule devient P / n.

L'effet de la durée

Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le total des intérêts, car vous devez l'argent plus longtemps. Avec les mêmes 200 000 à 4 % : sur 30 ans, la mensualité est d'environ 954,83 et les intérêts d'environ 143 739 ; sur 20 ans, la mensualité passe à environ 1 211,96 et les intérêts tombent à environ 90 871. Dix ans de moins coûtent environ 257 de plus par mois mais économisent près de 53 000 d'intérêts.

L'effet du taux d'intérêt

De petites variations de taux ont un grand effet sur une longue durée. Pour 200 000 sur 30 ans, 3 % donne une mensualité d'environ 843,21 et environ 103 555 d'intérêts, 4 % environ 954,83 et 143 739, et 5 % environ 1 073,64 et 186 512. Chaque point de plus ajoute environ 110 à 120 par mois et plus de 40 000 d'intérêts, d'où l'importance de fixer un taux ou de rembourser plus tôt.

Questions fréquemment posées

Pourquoi une mensualité constante est-elle surtout des intérêts au début ?

Les intérêts se calculent sur le capital restant, qui est au plus haut au début. Comme la mensualité ne change pas, il reste moins pour le capital les premiers mois. À mesure que la dette baisse, la part d'intérêts diminue et celle du capital augmente.

Quand utilise-t-on un prêt in fine ?

Surtout pour des prêts relais courts, l'investissement locatif ou quand le prêt sera remboursé par une épargne, un placement ou une vente. La mensualité est faible, mais la dette ne baisse pas : il faut un plan fiable pour rembourser la totalité à la fin.

Pourquoi les chiffres de ma banque peuvent-ils différer ?

Les banques peuvent calculer les intérêts au jour près plutôt qu'au mois, arrondir chaque mensualité, ajouter des frais ou une assurance, ou faire évoluer un taux variable. Les règles fiscales varient aussi selon le pays. Servez-vous du calculateur pour comprendre et comparer, et fiez-vous à l'offre de votre banque pour les montants exacts.