Cómo funciona la devolución de una hipoteca
Todo préstamo se devuelve en dos partes: intereses sobre lo que aún debes y capital que reduce la deuda. Cómo se reparten cada mes depende del tipo de amortización. Aquí verás cómo se comparan el francés, el lineal y el de solo intereses, cómo se calcula la cuota y por qué el plazo y el tipo importan tanto.
Francés, lineal y solo intereses
Con cuota constante pagas lo mismo cada mes. Al principio casi todo son intereses y, a medida que baja la deuda, crece la parte de capital. Con amortización lineal devuelves el mismo capital cada mes, así que la cuota empieza alta y baja de forma constante, y los intereses totales son menores. Con solo intereses pagas únicamente intereses, la deuda no baja y todo el préstamo se devuelve de golpe al final, la opción más cara en todo el plazo.
La fórmula de la cuota constante
La cuota fija es M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), donde P es el préstamo, r el tipo mensual (el anual dividido entre 12) y n el número de meses. Ejemplo: 200.000 al 4 % a 30 años da r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 y n = 360, así que M ≈ 954,83 al mes. En 360 meses pagas unos 343.739, de los que unos 143.739 son intereses. Con un tipo del 0 %, la fórmula queda en P / n.
El efecto del plazo
Un plazo más largo baja la cuota pero sube los intereses totales, porque debes el dinero durante más tiempo. Con los mismos 200.000 al 4 %: a 30 años la cuota es de unos 954,83 y los intereses de unos 143.739; a 20 años la cuota sube a unos 1.211,96 y los intereses bajan a unos 90.871. Diez años menos cuestan unos 257 más al mes, pero ahorran casi 53.000 en intereses.
El efecto del tipo de interés
Pequeños cambios en el tipo tienen un gran efecto en un plazo largo. Para 200.000 a 30 años, un 3 % da una cuota de unos 843,21 y unos 103.555 de intereses, un 4 % unos 954,83 y 143.739, y un 5 % unos 1.073,64 y 186.512. Cada punto adicional suma entre 110 y 120 al mes y más de 40.000 en intereses, por eso fijar el tipo o amortizar pronto puede importar tanto.
Preguntas frecuentes
¿Por qué al principio la cuota constante es casi todo intereses?
Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que es máximo al principio. Como la cuota no cambia, en los primeros meses queda menos para capital. Al bajar la deuda, la parte de intereses se reduce y la de capital crece.
¿Cuándo se usa una hipoteca de solo intereses?
Sobre todo en préstamos puente cortos, viviendas para alquilar o cuando el préstamo se devolverá con ahorros, una inversión o una venta. La cuota es baja, pero la deuda no baja, así que necesitas un plan fiable para devolver todo al final.
¿Por qué pueden diferir las cifras de mi banco?
Los bancos pueden calcular intereses por días en vez de por meses, redondear cada cuota, añadir comisiones o seguros o cambiar un tipo variable con el tiempo. Las normas fiscales también varían según el país. Usa la calculadora para entender y comparar, y fíate de la oferta de tu banco para las cifras exactas.
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