Om bolån | Annuitet, rak amortering, amorteringsfritt och formeln

Annuitet, rak amortering och amorteringsfritt

Med annuitet betalar du samma belopp varje månad. I början är det mesta ränta, och när skulden minskar växer amorteringsdelen. Med rak amortering amorterar du lika mycket varje månad, så betalningen börjar högt och sjunker stadigt, och den totala räntan blir lägre. Med amorteringsfritt betalar du bara ränta, skulden minskar aldrig och hela lånet betalas tillbaka på en gång i slutet, vilket blir dyrast över hela löptiden.

Annuitetsformeln

Den fasta månadsbetalningen är M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), där P är lånet, r månadsräntan (årsräntan delat med 12) och n antalet månader. Exempel: 200 000 till 4 % på 30 år ger r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 och n = 360, alltså M ≈ 954,83 i månaden. Under 360 månader betalar du cirka 343 739, varav cirka 143 739 är ränta. Vid 0 % ränta blir formeln P / n.

Löptidens effekt

En längre löptid sänker månadsbetalningen men höjer den totala räntan, eftersom du är skyldig pengarna längre. Med samma 200 000 till 4 %: på 30 år är betalningen cirka 954,83 och räntan cirka 143 739, på 20 år stiger betalningen till cirka 1 211,96 och räntan sjunker till cirka 90 871. Tio år kortare kostar cirka 257 mer i månaden men sparar nästan 53 000 i ränta.

Räntans effekt

Små ränteförändringar får stor effekt över en lång löptid. För 200 000 på 30 år ger 3 % en betalning på cirka 843,21 och cirka 103 555 i ränta, 4 % cirka 954,83 och 143 739, och 5 % cirka 1 073,64 och 186 512. Varje extra procentenhet kostar ungefär 110 till 120 i månaden och över 40 000 i ränta, och därför kan bunden ränta eller tidig extra amortering betyda så mycket.

Ofta ställda frågor

Varför är en tidig annuitetsbetalning mest ränta?

Räntan beräknas på skulden, och den är som störst i början. Eftersom betalningen är densamma blir det mindre kvar till amortering de första månaderna. När skulden minskar krymper räntedelen och amorteringsdelen växer.

När används amorteringsfritt?

Främst vid korta bryggfinansieringar, uthyrningsbostäder eller när lånet ska lösas med sparpengar, en investering eller en försäljning. Betalningen är låg men skulden ligger kvar, så du behöver en säker plan för att betala hela beloppet i slutet.

Varför kan bankens siffror skilja sig?

Banker kan räkna ränta per dag i stället för per månad, avrunda varje betalning, lägga till avgifter eller försäkringar eller ändra en rörlig ränta över tid. Skatteregler skiljer sig också mellan länder. Använd kalkylatorn för att förstå och jämföra, och lita på bankens erbjudande för de exakta beloppen.