Om boliglån | Annuitet, serielån, afdragsfrit og formlen

Annuitet, serielån og afdragsfrit

Ved annuitet betaler du det samme hver måned. I starten er det meste renter, og efterhånden som gælden falder, vokser afdragsdelen. Ved serielån afdrager du det samme hver måned, så ydelsen starter højt og falder jævnt, og renterne i alt er lavere. Ved afdragsfrihed betaler du kun renter, gælden falder aldrig, og hele lånet betales tilbage på én gang til sidst, hvilket er dyrest over hele løbetiden.

Annuitetsformlen

Den faste månedlige ydelse er M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), hvor P er lånet, r månedsrenten (årsrenten divideret med 12) og n antallet af måneder. Eksempel: 200.000 til 4 % over 30 år giver r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 og n = 360, så M ≈ 954,83 om måneden. Over 360 måneder betaler du omkring 343.739, heraf omkring 143.739 i renter. Ved 0 % rente bliver formlen P / n.

Løbetidens betydning

En længere løbetid sænker ydelsen, men øger renterne i alt, fordi du skylder pengene længere. Med de samme 200.000 til 4 %: over 30 år er ydelsen omkring 954,83 og renterne omkring 143.739, over 20 år stiger ydelsen til omkring 1.211,96, og renterne falder til omkring 90.871. Ti år kortere koster omkring 257 mere om måneden, men sparer næsten 53.000 i renter.

Rentens betydning

Små renteændringer betyder meget over en lang løbetid. For 200.000 over 30 år giver 3 % en ydelse på omkring 843,21 og omkring 103.555 i renter, 4 % omkring 954,83 og 143.739, og 5 % omkring 1.073,64 og 186.512. Hvert ekstra procentpoint koster cirka 110 til 120 om måneden og over 40.000 i renter, og derfor kan fast rente eller tidlige ekstra afdrag gøre så stor en forskel.

Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor er en tidlig annuitetsydelse mest renter?

Renter beregnes af restgælden, og den er størst i starten. Da ydelsen er den samme, er der mindre tilbage til afdrag de første måneder. Når gælden falder, skrumper rentedelen, og afdragsdelen vokser.

Hvornår bruges afdragsfrihed?

Mest ved korte mellemfinansieringer, udlejningsboliger, eller når lånet skal indfries med opsparing, en investering eller et salg. Ydelsen er lav, men gælden falder ikke, så du skal have en sikker plan for at betale hele beløbet til sidst.

Hvorfor kan bankens tal afvige?

Banker kan beregne renter pr. dag i stedet for pr. måned, afrunde hver ydelse, lægge gebyrer eller forsikring til eller ændre en variabel rente over tid. Skatteregler varierer også fra land til land. Brug beregneren til at forstå og sammenligne, og hold dig til bankens tilbud for de præcise beløb.