Về khoản vay thế chấp | Trả góp đều, trả gốc đều, chỉ trả lãi và công thức

Trả góp đều, trả gốc đều và chỉ trả lãi

Với trả góp đều, bạn trả cùng một số tiền mỗi tháng. Lúc đầu phần lớn là lãi, và khi dư nợ giảm thì phần gốc tăng lên. Với trả gốc đều, bạn trả cùng một khoản gốc mỗi tháng, nên số tiền trả lúc đầu cao rồi giảm dần, và tổng tiền lãi thấp hơn. Với chỉ trả lãi, bạn chỉ trả lãi, dư nợ không giảm và toàn bộ khoản vay được trả một lần vào cuối kỳ, đây là lựa chọn đắt nhất trong cả kỳ hạn.

Công thức trả góp đều

Số tiền trả cố định hằng tháng là M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng (lãi suất năm chia 12) và n là số tháng. Ví dụ: vay 200.000 với lãi 4% trong 30 năm cho r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 và n = 360, nên M ≈ 954,83 mỗi tháng. Trong 360 tháng bạn trả khoảng 343.739, trong đó khoảng 143.739 là tiền lãi. Nếu lãi suất là 0%, công thức trở thành P / n.

Ảnh hưởng của kỳ hạn

Kỳ hạn dài hơn làm giảm số tiền trả hằng tháng nhưng tăng tổng tiền lãi, vì bạn nợ tiền lâu hơn. Với cùng 200.000 lãi 4%: trong 30 năm số tiền trả khoảng 954,83 và tiền lãi khoảng 143.739, còn trong 20 năm số tiền trả tăng lên khoảng 1.211,96 và tiền lãi giảm còn khoảng 90.871. Rút ngắn mười năm tốn thêm khoảng 257 mỗi tháng nhưng tiết kiệm gần 53.000 tiền lãi.

Ảnh hưởng của lãi suất

Thay đổi nhỏ của lãi suất có tác động lớn trong kỳ hạn dài. Với 200.000 trong 30 năm, lãi 3% cho số tiền trả khoảng 843,21 và tiền lãi khoảng 103.555, 4% khoảng 954,83 và 143.739, còn 5% khoảng 1.073,64 và 186.512. Mỗi điểm phần trăm tăng thêm khiến bạn trả thêm khoảng 110 đến 120 mỗi tháng và hơn 40.000 tiền lãi, vì vậy cố định lãi suất hoặc trả thêm sớm có thể rất quan trọng.

Hỏi thường xuyên

Vì sao các kỳ trả góp đều đầu tiên chủ yếu là lãi?

Tiền lãi tính trên dư nợ, và dư nợ cao nhất lúc đầu. Vì số tiền trả không đổi, phần còn lại để trả gốc trong những tháng đầu ít hơn. Khi dư nợ giảm, phần lãi nhỏ dần và phần gốc lớn dần.

Khi nào dùng hình thức chỉ trả lãi?

Chủ yếu cho khoản vay bắc cầu ngắn hạn, bất động sản cho thuê, hoặc khi khoản vay sẽ được trả bằng tiền tiết kiệm, khoản đầu tư hay việc bán tài sản. Số tiền trả hằng tháng thấp nhưng dư nợ không đổi, nên bạn cần kế hoạch chắc chắn để trả hết vào cuối kỳ.

Vì sao số liệu của ngân hàng có thể khác?

Ngân hàng có thể tính lãi theo ngày thay vì theo tháng, làm tròn từng kỳ trả, cộng thêm phí hoặc bảo hiểm, hay thay đổi lãi suất thả nổi theo thời gian. Quy định thuế cũng khác nhau giữa các quốc gia. Hãy dùng công cụ để hiểu và so sánh các phương án, còn số tiền chính xác hãy dựa vào đề nghị của ngân hàng.