Об ипотеке | Аннуитет, дифференцированный платёж, только проценты и формула

Аннуитет, дифференцированный платёж и только проценты

При аннуитете вы каждый месяц платите одну и ту же сумму. Сначала это в основном проценты, а по мере снижения долга растёт доля основного долга. При дифференцированных платежах вы каждый месяц гасите одинаковую часть долга, поэтому платёж сначала высокий и постепенно снижается, а сумма процентов меньше. При выплате только процентов вы платите лишь проценты, долг не уменьшается, и весь кредит гасится разом в конце, что за весь срок обходится дороже всего.

Формула аннуитета

Фиксированный ежемесячный платёж равен M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), где P сумма кредита, r месячная ставка (годовая, делённая на 12), n число месяцев. Пример: 200 000 под 4% на 30 лет дают r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 и n = 360, то есть M ≈ 954,83 в месяц. За 360 месяцев вы заплатите около 343 739, из них около 143 739 составят проценты. При ставке 0% формула сводится к P / n.

Влияние срока

Более длинный срок снижает ежемесячный платёж, но увеличивает сумму процентов, потому что вы дольше должны деньги. Для тех же 200 000 под 4%: за 30 лет платёж около 954,83, а проценты около 143 739, за 20 лет платёж растёт примерно до 1 211,96, а проценты снижаются примерно до 90 871. Срок на десять лет короче стоит около 257 в месяц больше, но экономит почти 53 000 процентов.

Влияние процентной ставки

Небольшие изменения ставки сильно влияют на длинном сроке. Для 200 000 на 30 лет ставка 3% даёт платёж около 843,21 и около 103 555 процентов, 4% около 954,83 и 143 739, а 5% около 1 073,64 и 186 512. Каждый лишний процентный пункт добавляет примерно 110–120 в месяц и более 40 000 процентов, поэтому фиксированная ставка или ранние досрочные платежи могут так много значить.

Часто задаваемые вопросы

Почему в начале аннуитетный платёж состоит в основном из процентов?

Проценты начисляются на остаток долга, а он максимален в начале. Поскольку платёж не меняется, в первые месяцы на погашение долга остаётся меньше. По мере снижения остатка доля процентов уменьшается, а доля основного долга растёт.

Когда используют выплату только процентов?

Чаще всего для коротких бридж-кредитов, недвижимости под сдачу или когда кредит будет погашен из сбережений, инвестиций или от продажи. Платёж низкий, но долг не уменьшается, поэтому нужен надёжный план погашения всей суммы в конце.

Почему цифры банка могут отличаться?

Банки могут начислять проценты по дням, а не по месяцам, округлять каждый платёж, добавлять комиссии или страховку либо менять плавающую ставку со временем. Налоговые правила тоже различаются по странам. Используйте калькулятор, чтобы понять и сравнить варианты, а точные суммы смотрите в предложении банка.