Sobre o crédito habitação | Prestações constantes, linear, só juros e a fórmula

Prestações constantes, linear e só juros

Com prestações constantes paga o mesmo valor todos os meses. No início é sobretudo juros e, à medida que a dívida desce, cresce a parte de capital. Com amortização linear devolve o mesmo capital todos os meses, por isso a prestação começa alta e desce sempre, e os juros totais são menores. Com só juros paga apenas os juros, a dívida nunca desce e o empréstimo inteiro é pago de uma vez no fim, a opção mais cara ao longo do prazo.

A fórmula da prestação constante

A prestação fixa é M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), em que P é o empréstimo, r a taxa mensal (taxa anual a dividir por 12) e n o número de meses. Exemplo: 200.000 a 4% durante 30 anos dá r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 e n = 360, logo M ≈ 954,83 por mês. Em 360 meses paga cerca de 343.739, dos quais cerca de 143.739 são juros. Com taxa de 0%, a fórmula fica P / n.

O efeito do prazo

Um prazo mais longo baixa a prestação mas aumenta os juros totais, porque deve o dinheiro durante mais tempo. Com os mesmos 200.000 a 4%: em 30 anos a prestação é cerca de 954,83 e os juros cerca de 143.739; em 20 anos a prestação sobe para cerca de 1.211,96 e os juros descem para cerca de 90.871. Dez anos a menos custam cerca de 257 a mais por mês, mas poupam quase 53.000 em juros.

O efeito da taxa de juro

Pequenas variações da taxa têm grande efeito num prazo longo. Para 200.000 a 30 anos, 3% dá uma prestação de cerca de 843,21 e cerca de 103.555 de juros, 4% cerca de 954,83 e 143.739, e 5% cerca de 1.073,64 e 186.512. Cada ponto percentual a mais soma cerca de 110 a 120 por mês e mais de 40.000 em juros, por isso fixar a taxa ou amortizar cedo pode fazer muita diferença.

Perguntas frequentes

Porque é que no início a prestação constante é sobretudo juros?

Os juros incidem sobre o capital em dívida, que é máximo no início. Como a prestação não muda, sobra menos para capital nos primeiros meses. À medida que a dívida desce, a parte dos juros diminui e a de capital cresce.

Quando se usa um crédito só juros?

Sobretudo em empréstimos intercalares curtos, imóveis para arrendar ou quando o empréstimo será pago com poupanças, um investimento ou uma venda. A prestação é baixa, mas a dívida mantém-se, por isso precisa de um plano fiável para pagar tudo no fim.

Porque podem os valores do meu banco ser diferentes?

Os bancos podem contar juros ao dia em vez de ao mês, arredondar cada prestação, acrescentar comissões ou seguros, ou alterar uma taxa variável ao longo do tempo. As regras fiscais também variam de país para país. Use o simulador para perceber e comparar, e confie na proposta do banco para os valores exatos.