Despre creditele ipotecare | Rate egale, descrescătoare, doar dobândă și formula

Rate egale, descrescătoare și doar dobândă

La rate egale plătești aceeași sumă în fiecare lună. La început e mai ales dobândă, iar pe măsură ce soldul scade, partea de principal crește. La rate descrescătoare rambursezi același principal lunar, așa că rata pornește sus și scade constant, iar dobânda totală e mai mică. La varianta doar dobândă plătești numai dobânda, soldul nu scade, iar tot împrumutul se achită dintr-odată la final, varianta cea mai scumpă pe toată perioada.

Formula ratei egale

Rata lunară fixă este M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), unde P este împrumutul, r dobânda lunară (dobânda anuală împărțită la 12), iar n numărul de luni. Exemplu: 200.000 cu 4% pe 30 de ani dă r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 și n = 360, deci M ≈ 954,83 pe lună. În 360 de luni plătești circa 343.739, din care circa 143.739 dobândă. La dobândă 0%, formula devine P / n.

Efectul perioadei

O perioadă mai lungă scade rata lunară, dar crește dobânda totală, pentru că datorezi banii mai mult timp. Cu aceiași 200.000 la 4%: pe 30 de ani rata este de circa 954,83 și dobânda de circa 143.739, iar pe 20 de ani rata urcă la circa 1.211,96 și dobânda scade la circa 90.871. Zece ani mai puțin costă circa 257 în plus pe lună, dar economisesc aproape 53.000 dobândă.

Efectul dobânzii

Schimbările mici ale dobânzii au un efect mare pe o perioadă lungă. Pentru 200.000 pe 30 de ani, 3% dă o rată de circa 843,21 și circa 103.555 dobândă, 4% circa 954,83 și 143.739, iar 5% circa 1.073,64 și 186.512. Fiecare punct procentual în plus adaugă cam 110 până la 120 pe lună și peste 40.000 dobândă, de aceea fixarea dobânzii sau rambursarea timpurie pot conta atât de mult.

Întrebări frecvente

De ce la început rata egală este mai ales dobândă?

Dobânda se calculează la sold, iar soldul e cel mai mare la început. Fiindcă rata rămâne aceeași, în primele luni rămâne mai puțin pentru principal. Pe măsură ce soldul scade, partea de dobândă se micșorează și cea de principal crește.

Când se folosește creditul doar cu dobândă?

Mai ales pentru credite punte scurte, locuințe de închiriat sau când împrumutul va fi achitat din economii, o investiție ori o vânzare. Rata e mică, dar soldul rămâne același, deci ai nevoie de un plan sigur pentru a achita totul la final.

De ce pot diferi cifrele băncii?

Băncile pot calcula dobânda pe zile în loc de luni, pot rotunji fiecare rată, pot adăuga comisioane sau asigurări ori pot modifica în timp o dobândă variabilă. Și regulile fiscale diferă de la o țară la alta. Folosește calculatorul ca să înțelegi și să compari, iar pentru sumele exacte bazează-te pe oferta băncii.