O kredytach hipotecznych | Raty równe, malejące, tylko odsetki i wzór

Raty równe, malejące i tylko odsetki

Przy ratach równych płacisz co miesiąc tyle samo. Na początku to głównie odsetki, a w miarę spadku długu rośnie część kapitałowa. Przy ratach malejących co miesiąc spłacasz ten sam kapitał, więc rata zaczyna się wysoko i stale spada, a suma odsetek jest niższa. Przy spłacie tylko odsetek płacisz wyłącznie odsetki, dług nie maleje, a cały kredyt spłacasz jednorazowo na końcu, co w całym okresie jest najdroższe.

Wzór na ratę równą

Stała rata miesięczna to M = P·r / (1 − (1 + r)^−n), gdzie P to kwota kredytu, r oprocentowanie miesięczne (roczne podzielone przez 12), a n liczba miesięcy. Przykład: 200 000 na 4% przez 30 lat daje r = 0,04 / 12 ≈ 0,00333 i n = 360, więc M ≈ 954,83 miesięcznie. Przez 360 miesięcy płacisz około 343 739, z czego około 143 739 to odsetki. Przy oprocentowaniu 0% wzór sprowadza się do P / n.

Wpływ okresu kredytu

Dłuższy okres obniża ratę, ale zwiększa sumę odsetek, bo dłużej jesteś winien pieniądze. Przy tych samych 200 000 na 4%: przez 30 lat rata wynosi około 954,83, a odsetki około 143 739, przez 20 lat rata rośnie do około 1 211,96, a odsetki spadają do około 90 871. Dziesięć lat krócej to około 257 więcej miesięcznie, ale prawie 53 000 mniej odsetek.

Wpływ oprocentowania

Małe zmiany oprocentowania mają duży wpływ przy długim okresie. Dla 200 000 na 30 lat 3% daje ratę około 843,21 i około 103 555 odsetek, 4% około 954,83 i 143 739, a 5% około 1 073,64 i 186 512. Każdy dodatkowy punkt procentowy to około 110 do 120 więcej miesięcznie i ponad 40 000 odsetek, dlatego stała stopa lub wczesne nadpłaty mogą tak wiele zmienić.

Często zadawane pytania

Dlaczego na początku rata równa to głównie odsetki?

Odsetki nalicza się od pozostałego długu, a ten jest największy na początku. Ponieważ rata się nie zmienia, w pierwszych miesiącach mniej zostaje na kapitał. W miarę spadku długu część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie.

Kiedy stosuje się spłatę tylko odsetek?

Głównie przy krótkich kredytach pomostowych, mieszkaniach na wynajem lub gdy kredyt zostanie spłacony z oszczędności, inwestycji albo sprzedaży. Rata jest niska, ale dług się nie zmniejsza, więc potrzebny jest pewny plan spłaty całej kwoty na końcu.

Dlaczego liczby banku mogą się różnić?

Banki mogą liczyć odsetki dziennie zamiast miesięcznie, zaokrąglać każdą ratę, doliczać opłaty lub ubezpieczenia albo zmieniać zmienne oprocentowanie w czasie. Przepisy podatkowe też różnią się w zależności od kraju. Używaj kalkulatora do zrozumienia i porównania opcji, a dokładne kwoty sprawdzaj w ofercie banku.